La venta de un piso heredado acarrea una serie de impuestos, aunque ya se hayan pagado impuestos al tramitar la herencia.
Por un lado, hay que pagar de nuevo la plusvalía municipal, que en este caso suele resultar más elevada que la que se paga al heredar el piso porque la mayoría de los ayuntamientos aplican bonificaciones en las herencias.
Por otro, habrá que tributar por el dinero que se gana al vender el inmueble en el impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF) correspondiente al año en el que se produce la venta. Eso sí, al hacerlo, se pueden descontar los gastos que ha ocasionado la venta (plusvalía, agencia inmobiliaria, certificado energético de la vivienda y notaría si es el caso, pues la suele pagar el comprador). Tienes más información en el post Peculiardiades de la declaración de la renta si has cobrado una herencia.
Qué es la plusvalía
El diccionario de la Real Academia de la Lengua (RAE) define la plusvalía como “el incremento del valor de un bien por causas extrínsecas a él”.
La plusvalía de un piso es la ganancia que obtiene el propietario cuando vende un inmueble porque la vivienda hasubido de precio con el paso del tiempo, aunque él no haya hecho nada para lograrlo.
Ahora bien, si el piso o el inmueble (también se aplica a los terrenos urbanos, es decir los que tienen IBI) no ha subido de valor, no hay que pagar. Cuando hay pérdidas no hay que tributar, aunque, ojo, sí hay que presentar el impuesto (con resultado negativo) para no tener problemas después.
- El impuesto sobre la plusvalía es un impuesto municipal que cobran los ayuntamientos. También se conoce como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
- Solo grava el incremento de valor del suelo, no de la construcción.
- Se paga cada vez que se transmite un inmueble, por herencia, donación o venta. En la herencia paga el heredero, en la donación, quien la recibe y en la venta, el vendedor
No obstante, hay casos en los que no hay que pagar el impuesto de plusvalía, como por ejemplo en:
- Las aportaciones o adjudicaciones entre cónyuges con régimen de gananciales, siempre que la trasmisión se haga en vida. Ahora bien, en muchos Ayuntamientos (incluido Madrid), el viudo queda exento de pagar la plusvalía municipal cuando hereda la parte del fallecido.
- En las transmisiones al cónyuge o a los hijos que sean consecuencia de una sentencia de separación o divorcio o nulidad.
Qué ocurre cuando heredas un piso y luego lo vendes
Si se hereda un piso, hay que pagar primero una plusvalía por la herencia y si luego si se vende, una nueva plusvalía por la venta
En las herencias es habitual que el inmueble quede a nombre de varias personas. Si es el caso, cada uno paga la parte proporcional que le corresponde.
Muchos ayuntamientos (como el de Madrid) aplican bonificación de hasta el 95 % de la cuota(depende del valor del suelo)si el heredero es cónyuge, ascendiente o descendiente. En algunos casos, incluso hay exención total.
Para calcular la plusvalía se tiene en cuenta el valor catastral del suelo y los años que han transcurrido desde la anterior trasmisión o la ganancia obtenida.
Cómo se calcula la plusvalía al heredar
Cuando se recibe una herencia, hay seis meses de plazo para pagar la plusvalía
Desde noviembre de 2021, hay dos formas de calcular la plusvalía -método objetivo y método real- y el Ayuntamiento tiene que aplicar la más favorable para la persona obligada a pagar el impuesto.
- En el método objetivo se tiene en cuenta el valor catastral actual del suelo y los años que han transcurrido entre una trasmisión y otra, mientras que el método real lo que más cuenta es la ganancia real en el valor del suelo.
- El método objetivo suele ser más beneficioso, pero el método real puede interesar cuando el valor catastral del suelo es muy alto en relación al valor de mercado, si la ganancia real es pequeña
Cómo se calcula la plusvalía con el método objetivo
- Se coge el valor catastral del suelo en la fecha del fallecimiento y se aplica un coeficiente que depende de los años en los que el fallecido ha sido propietario hasta su fallecimiento. El resultado es la base imponible.
- Se aplica el tipo impositivo que fija el Ayuntamiento (que por ejemplo en Madrid tiene un límite máximo de 30 %) sobre la base imponible.
Cómo se calcula la plusvalía con el método real
- Se obtiene la ganancia real restando al valor de trasmisión (valor declarado en el impuesto de sucesiones) el valor de adquisición.
- Se calcular el porcentaje que corresponde al suelo, dividiendo el valor catastral del suelo entre el valor catastral total.
- Se multiplica la ganancia por el porcentaje que corresponde al suelo. El resultado es la base imponible
- Se aplica el tipo impositivo que fija el ayuntamiento correspondiente sobre la base imponible.
Cómo se calcula la plusvalía al vender un piso heredado
Tras la venta de un piso, hay un mes para pagar el impuesto de la plusvalía.
Los métodos son los mismos, pero, aunque suene paradójico, al aplicar el método objetivo al calcular la plusvaía cuando se vende un piso heredado hay que indicar de nuevo los años en los que el fallecido ha sido propietario.
Es decir, para obtener la base imponible, se coge el valor catastral del suelo en la fecha de la venta y se aplica un coeficiente que depende de los años en los que el fallecido ha sido propietario y, sin embargo, no se tienen en cuenta los años en los que el heredero ha tenido el piso.
Aún así, si se vende por encima del valor declarado en la herencia sigue siendo más interesante el método objetivo, porque el método real grava mucho el beneficio obtenido, sobre todo si el valor catastral es bajo en comparación con la ganancia real.
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