El Real Decreto Ley con las medidas para facilitar el acceso a la vivienda aprobado en octubre, ha sido convalidado por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados. Como se publicó en el BOE del 7 de octubre, está en vigor del 8 de octubre y por lo tanto, plenamente operativo.
Ahora que la norma ha sido definitivamente aprobada, te explico los puntos importantes
Medidas para facilitar el acceso a la vivienda
1. Suspensión de desahucios de personas vulnerables
Hasta el 31 de diciembre, el desahucio está protegido en tres situaciones:
1.1 Si el propietario es un gran tenedor
Si el propietario que pretende el desahucio es una entidad que se dedica a comprar inmuebles o carteras de créditos hipotecarios impagados por precio inferior al valor de mercado y el ocupante es vulnerable y no tiene alternativa de vivienda se paraliza el desahucio.
1.2 Si el propietario no es un gran tenedor o sea un particular o sociedad pequeña
El desahucio se suspende si el propietario no es una entidad de las anteriores, y el inquilino es vulnerable, no tiene alternativa habitacional y la Administración no ha facilitado una vivienda alternativa. Ahora bien, el procedimiento no se suspenderá si el propietario acredita vulnerabilidad y tiene dos o menos viviendas.
Esta es la medida más cuestionada porque puede afectar a cualquier propietario, con rentas altas, medias o bajas, y en muchos casos, hay propietarios que necesitan los ingresos que les reporta el alquiler para hacer frente a sus gastos mensuales.
Además, aunque la norma también dice que el tribunal que suspenda el desahucio, determinará que la administración competente en materia de vivienda asuma los gastos necesarios para compensar al propietario si es una persona física o de una persona jurídica que se dedica al alquiler habitual asequible, no deja claro cómo lo hará ni los plazos.
Esto ha creado mucha inseguridad en el mercado de alquiler que ha bajado mucho su oferta desde que se publicó la ley el 6 de octubre.
1.3. La Administración responde (¿pero, qué ocurre si no lo hace?)
Además, el real decreto-ley introduce una obligación económica para la Administración cuando se produce un desahucio por impago y el inquilino es vulnerable, ya que obliga a la comunidad autónoma correspondiente a ofrecer una alternativa de vivienda o pagar las cantidades que se deben en un plazo de dos meses.
El problema es que la ley también añade que si la comunidad autónoma no actúa dentro de ese plazo, la suspensión del procedimiento se mantiene hasta que cumpla con su obligación.
Este punto también es polémico porque significa que el propietario no cobra el alquiler, no cobra el alquiler, sigue pagando hipoteca, impuestos y gastos y depende de que la Administración cumpla su obligación.
2. Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler
Los inquilinos que estén al corriente de pago con contratos de alquiler vigentes hasta el 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales por plazos anuales EN los mismos términos firmados en el contrato en vigor.
3. Límite a la actualización de la renta de los contratos del alquiler
Hasta el 31 de diciembre de 2027, no se puede subir el precio del contrato del alquiler cuando toque actualizarlo, si el precio de la renta supera el índice de precios de referencia.
Si se supera esa renta, el límite máximo de subida alquiler, si no hay acuerdo entre partes, es del 2%.
4. Medidas fiscales
4.1 Pisos Turísticos
El alquiler de apartamentos o viviendas amueblados tendrá un 10 % de IVA cuando
- El arrendador preste servicios complementarios propios de la industria hotelera (restaurante, limpieza, lavado de ropa, etc.).
- La duración del alquiler no supere las 30 noches.
4.2 Deducciones para los inquilinos
- Los contribuyentes con renta inferior a 33.007,20 € anuales podrán deducirse en el IRPF (al hacer la renta) el 10 % de a renta pagada por el alquiler de su vivienda habitual.
- Los propietarios, que no sean grandes tenedores pueden aplicar deducciones en las rentas inmobiliarias en el IRPF, si bajan el precio del alquiler en más de un 5 % respecto del anterior
- El Iva de la vivienda protegida baja al 4 %, incluyendo la construcción de garajes y anexos situados en el mismo edificio.
5. Alquiler de habitaciones
Al alquilar habitaciones, la suma de todas las habitaciones alquiladas no puede superar la renta que se aplicaría para alquilar la vivienda completa en las zonas de mercado residencial tensionado.
6. Regulación del alquiler temporal
El Real Decreto-ley reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para introducir obligaciones que terminen con el fraude en el alquiler de temporada.
- En los alquileres de temporada (que no es lo mismo que el alquiler turístico) el propietario tiene que justifican desplazamiento temporal del arrendatario.
- Por lo general el alquiler de temporada tendrá una duración mínima de 31 días y máxima de 12 meses.
- Si se encadenan más de dos contratos de temporada, estos se convertirán automáticamente en un alquiler residencial con todas las garantías de duración, prórrogas y actualizaciones de la LAU.
7. Protección de la vivienda frente a especulación
Las sociedades, fondos, empresas y entidades que se dedican a comprar inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados, y los grandes tenedores tendrán limitada la compra de vivienda por un valor de inferior al 70 % de su valor de mercado, determinado por una sociedad de tasación independiente hasta el 31 de diciembre de 2030
Actualmente se considera gran tenedor a quien:
- Tenga más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
- Tenga una superficie construida de uso residencial superior a 1.500 m², excluyendo garajes y trasteros.
- La limitación no se aplicará en viviendas que se destinen a:
- Alojamiento habitual asequible o social
- Alojamiento de colectivos vulnerables gestionado por entidades sociales.
- Atención y alojamiento de víctimas de violencia de género.
- Residencias sociosanitarias.
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