El Gobierno va a aprobar un Real Decreto-Ley para mejorar el acceso a la vivienda con medidas para parar la subida de los alquileres con el fin de frenar la especulación en el mercado del alquiler.
Las nuevas medidas para parar la subida de los alquileres
El Real Decreto-Ley con medidas para parar la subida de los alquileres que va a aprobar el Consejo de Ministros tiene tres puntos importantes
- Bonificación fiscal para los arrendadores que no suban el alquiler.
- Regulación del alquiler de temporada
- Control en el alquiler por habitaciones
1. Bonificación fiscal para los arrendadores que no suban el alquiler.
Según el Ministerio de Consumo, en 2026 finalizan más de 630.000 contratos de alquiler que se firmaron con la contención de precios aprobada durante la etapa de la crisis del Covid, que ahora se pueden renegociar con una subida de rentas importante
Para contener la escalada de los precios del alquiler y aumentar la estabilidad de los contratos de alquiler, que tienen una duración de 5 años y se pueden prorrogar tres años más, se modularán los incentivos fiscales a favor de la prórroga, renovación y firma de nuevos alquileres asequibles y estables. Tienes más información en el post Guía de los derechos de los inquilinos.
El presidente del Gobierno ha dicho que habrá una Bonificación fiscal del 100% en el IRPF en la declaración de la renta para los propietarios que no suban la renta en la renovación del alquiler en 2026, para compensar lo que se ganaría al subir al precio del alquiler al renovar el contrato.
También se ha hablado de bonificar al 100% a los propietarios de viviendas que las alquilen según el índice del Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda sin necesidad de que estén en una zona tensionada.
Esta medida puede ser positiva cuandono se puede subir mucho la renta. Además, es un buen incentivo si el propietario tiene un buen inquilino, que paga sin problema y cuida del inmueble: pero si la vivienda está en una zona tensionada donde han subido mucho los precios en los últimos cinco años, la subida del alquiler puede suponer más ingreso que el ahorro fiscal. Tienes más información en el post Cómo funciona el índice de precios de referencia de alquiler.
La OCU estima que la bonificación del 100% en el IRPF por no subir el alquiler al renovar el contrato la medida, sería más efectiva si se aumenta la seguridad jurídica frente a impagos y ocupaciones ilegales mediante una racionalización del sistema de suspensión de desahucios recién prorrogado, que actualmente no está funcionando de manera eficaz.
2. Regulación del alquiler de temporada
Los alquileres de temporada se van a regular para acabar con su uso fraudulento y especulativo, que se ha extendido cada vez más en las grandes ciudades. Es decir, se fijarán las condiciones para que un contrato pueda considerarse de temporada, como razones de movilidad laboral, estudios, desplazamientos por cuidado por enfermedad, etc.
Según los datos del Gobierno, en Madrid, la oferta de alquiler de temporada se ha triplicado en dos años y en otras ciudades como Barcelona, San Sebastián o Cádiz los alquileres de temporada copan la mayoría de los anuncios de los portales inmobiliarios (a ocho de cada diez).
De momento, ya se han regulado recientemente los pisos turísticos. Tienes más información en los post Cómo saber si un alquiler turístico es fiable y Qué es el registro de alquileres de corta duración
El objetivo de la regulación del alquiler de temporada es:
- Proteger a los inquilinos frente a contratos inestables de corta duración que se renuevan cada año, y que les obligan a renegociar, evitando subidas anuales indiscriminadas del alquiler cuando haya una voluntad de residencia habitual.
- Extender el control de precios a los contratos temporales en las comunidades autónomas que hayan declarado zonas tensionadas
- Crear un régimen sancionador para quienes incumplan la regulación estatal de alquileres de corta duración
3. Control en el alquiler por habitaciones
En los últimos tiempos se ha incrementado una tendencia que ha encarecido mucho el alquiler: convertir pisos completos en alquileres por habitaciones, para subir la renta global
El decreto Ley también ordenará el mercado del alquiler por habitaciones, que es uno de los que más ha subido. El objetivo es impedir la división de pisos con el objetivo de eludir la legislación sobre alquileres residenciales y subir las rentas
Para frenar el abuso:
- Se extenderán las garantías de los alquileres habituales a los de habitaciones.
- Se limitará la renta del conjunto de habitaciones a la del contrato de la vivienda completa.
- En las zonas declaradas tensionadas los contratos por habitaciones estarán sujetos al control de rentas que contempla la Ley de vivienda.
Estas garantías ya se están aplicando en Cataluña desde el 2 de enero, donde todas las viviendas con uso residencial tienen que cumplir con el tope de precios según la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo.
La nueva ley de alquileres no es definitiva
Es posible que no todas las medidas del decreto ley salgan adelante ya que la normativa tiene que ser refrendada por el Congreso de los Diputados, lo cual es más dudoso, porque por ejemplo Sumar ya ha adelantado que va a votar en contra de la deducción fiscal
Además, muchas voces expertas, como la OCU consideran que el problema de fondo persiste porque sigue habiendo un gran desajuste entre oferta y demanda y que es muy necesario aumentar la oferta de vivienda protegida y vivienda en general y dotar de fondos suficientes a los servicios sociales autonómicos y municipales.
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