Ya ha entrado el Índice de Precios de Referencia del alquiler, que fija un mapa de precios de alquiler y limita los precios en las zonas tensionadas, aunque de momento solo se aplica en Cataluña.
El objetivo de este índice es contener los precios del alquiler para apoyar los colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda, como ya se hace con los jóvenes mediante el bono alquiler joven.
Qué es el índice de precios de referencia del alquiler
El índice de precios de referencia del alquiler es una base de datos pública de contratos de alquiler, que se actualiza periódicamente con las fuentes de información estatales, autonómicas y locales.
Este índice de precios de alquiler se puede consultar en la web del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), donde se puede acceder a un mapa de precios de alquiler que:
- Permite a las administraciones públicas realizar un adecuado seguimiento de las políticas de vivienda en cada zona.
- Establece una horquilla de precios de alquiler para las viviendas en función de las zonas donde se encuentran para orientar a los propietarios e inquilinos sobre el precio del alquiler en los nuevos contratos de alquiler de vivienda. Cuando las viviendas no están en una zona tensionada, el indice de precios solo tiene carácter informativo y el precio del alquiler es libre.
- Establece unos límites de precio para alquilar las viviendas que se encuentran en zonas tensionadas.
El alquiler en las zonas tensionadas
1. Qué es una zona tensionada
Las comunidades autónomas pueden declarar como zonas tensionadas los municipios o barrios en los que el precio del alquiler se ha disparado por no haber suficiente oferta de viviendas para la población.
Para declarar una zona tensionada se tienen que cumplir estos requisitos:
- Que el coste medio del alquiler o la hipoteca, sumado al de los suministros básicos de vivienda (agua, luz, etc.), supere el 30% de la renta media de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya tenido, un crecimiento acumulado tres puntos porcentuales superior al del crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma, en los últimos cinco años.
La declaración de zona tensionada dura tres años y se puede prorrogar anualmente si se mantienen los requisitos.
2. Límites en la renta de alquiler en las zonas tensionadas
Los límites en la renta del alquiler en las zonas tensionadas dependen del tipo de propietario o el alquiler previo de la vivienda:
2. 1 Contratos de alquiler en zonas tensionadas firmados por un gran propietario
En los nuevos contratos firmados en zonas tensionadas con grandes propietarios el precio del alquiler no podrá superar
- El máximo contemplado en el Índice de referencia.
- El precio que se aplicara en un contrato anterior si la vivienda estaba ya alquilada (excepto en el porcentaje de actualización anual permitido, que es un 3% para 2024).
De entre estas dos limitaciones, hay que elegir el precio más beneficioso para el arrendatario.
Qué es un gran propietario o gran tenedor en las zonas tensionadas
La ley considera gran propietario a:
- La persona física o jurídica que posee más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
- Los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, si así lo pide la comunidad autónoma.
Para saber si el propietario es una gran propietario hay que ir al registro de la propiedad y pedir una certificación.
El límite para las zonas tensionadas no tiene carácter retroactivo. Aunque cuando haya que renovar el contrato si el propietario sí se tendrá que ajustar el nuevo al rango de precios que marca el índice de precios de referencia.
2.2 Contratos de alquiler en zonas tensionadas firmados por un pequeño propietario.
En los contratos de alquiler firmados en zonas tensionadas con pequeños propietarios, la renta del alquiler no puede superar el precio fijado en el contrato anterior si la vivienda estaba ya alquilada (excepto el porcentaje de actualización anual permitido, fijado en un 3% para 2024), pero sí puede superar el máximo fijado en el Índice de Referencia.
No obstante, la Ley de Vivienda permite subidas adicionales de hasta un 10% en la renta del alquiler en nuevos contratos firmados en zonas tensionadas si en los últimos dos años se han realizado reformas
- Que permitan un ahorro de energía no renovable igual o superior al 30%.
- Que mejora la accesibilidad
- De rehabilitación de la vivienda previstas en el Reglamento del IRPF.
Además, en los nuevos contratos de alquiler que se firmen en zonas tensionadas, para viviendas que no han sido alquiladas en los últimos 5 años, se podrá limitar el precio al límite máximo fijado en el Índice de Referencia sí así se justifica en la declaración de zona tensionada.
Cómo ver el Índice de Precios de Referencia del alquiler
Actualmente se puede obtener información para las viviendas situadas en edificios residenciales colectivos de más de cinco años de antigüedad, con superficie construida no inferior a 30 m2 ni superior a 150 m2
En la web Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda se puede acceder a un mapa de precios del alquiler por comunidad autónoma, provincia municipio, barrio o calle
En esta web también hay un enlace para ver cuáles son las zonas tensionadas. De momento solo las ha establecido Cataluña.
También es posible obtener un rango de valores de referencia para el alquiler de una vivienda concreta indicado o dirección o referencia catastral, y las características en este enlace del Ministerio de vivienda
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