Los cambios que trae la Ley de Vivienda

Información actualizada el 26 de mayo de 2023

Hoy entra en vigor la Ley de Vivienda que contempla medidas para ayudar a los colectivos con más dificultades de acceso a la vivienda como el límite al precio del alquiler o el impulso de las viviendas públicas. Estos son los principales cambios que trae:

Los cambios de la Ley de Vivienda

1. Límites en el precio del alquiler en las zonas tensionadas

Se permite que las comunidades autónomas y los ayuntamientos puedan declarar zonas tensionadas (zonas de mercado residencial tensionado) durante un período prorrogable de tres años para establecer limites en el precio del alquiler

En estas zonas se fijarán unas rentas máximas de alquiler que dependerán de que el propietario sea o no un gran tenedor.
En los alquiler en zonas no tensionadas el propietario podrá seguir poniendo el precio de la renta de alquiler libremente.

Además, en los contratos de alquiler con nuevos inquilinos, el alquiler no podrá ser superior a la renta del contrato anterior (más la subida prevista para cada año), salvo que se realicen obras de rehabilitación o mejora de la vivienda por un valor mínimo del 10% del valor de compra, en cuyo caso la renta podría subir hasta un 10%. Es decir, no se puede subir el precio al cambiar de inquilino y firmar un nuevo contrato, salvo que se haga una inversión importante en la casa

Requisitos para ser una zona tensionada

Para poder declarar una zona como tensionada tiene que cumplir al menos uno estos requisitos:

Que la carga media del coste del alquiler más los suministros básicos (luz, agua, gas, etc) supere el 30% de la renta media de los hogares sobreesfuerzo en el pago de la vivienda (más de un 30% sobre ingresos) de los hogares de la zona.
Que el precio de compra o de alquiler haya subido o al menos tres puntos más que el IPC en los cinco años anteriores.

Cómo se calcularán los límites al precio de alquiler

Habrá dos tipos de límites al precio de alquiler dependiendo de que el propietario del piso sea o no un gran tenedor. El límite será mayor para los grandes tenedores ya que el Ministerio de Transporte fijará un límite máximo a través de un índice.

La ley considera gran tenedor a:

La persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.
También se puede considerar gran tenedor aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, si lo pide la comunidad autónoma.

Beneficios fiscales para los propietarios en la zonas tensionadas

Para compensar la limitación de rentas, habrá beneficios fiscales o urbanísticos para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido.

Actualmente, el arrendador puede desgravarse en el pago del IRPF un 60% de las rentas que recibe del inquilino. La deducción bajará al 50% en las zonas tensionadas, pero si el propietario rebaja el precio del alquiler al menos un 5% con respecto al contrato anterior la desgravación fiscal puede aumentar hasta el 90%

Por otro lado, la deducción puede ser del 70% si se alquila por primera vez una vivienda a un joven de entre 18 y 35 años o si se alquila a la administración pública para que esta la alquile en régimen de alquiler social.

2. Límites a las subidas anuales en la renta de alquiler

Hasta ahora, durante los cinco años que dura el contrato de alquiler, el propietario podía aumentar la renta cada año en el mismo porcentaje que el IPC. En 2024 solo podrá subir un 3% (para 2023 se mantiene el 2% aprobado) y a partir de 2025 habrá un nuevo índice que sustituirá a la inflación a la hora de limitar la subida anual de las cuotas del alquiler.

Además, se prohíbe la picaresca para aumentar las cuotas de alquiler con gastos extras, por ejemplo obligando a los inquilinos a pagar la comunidad de vecinos o las tasas municipales, que son obligación del propietario y se establece que el pago de la renta se efectuará a través de medios electrónicos (es decir no se puede pagar en efectivo, salvo que excepcionalmente, alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, en cuyo caso, y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada).

Por otro lado, se contempla una prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica

¿ Y si ya tengo un alquiler de un piso, cuánto me subirán?

Una vez que entre en vigor la ley, las subidas dela renta estarán limitadas. A partir de enero de 2024, la renta se podrá subir como máximo un 3%, quedando desvinculadas del IPC y a partir de 2025 se creará el nuevo índice que será más bajo que el IPc.

3. Gastos del contrato a cargo del propietario

Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato tendrán que ser a cargo del propietario (por ejemplo, la comisión o los honorarios de la agencia inmobiliaria)

4.Penalizaciones fiscales a los pisos vacíos

Para incentivar el alquiler, la ley de vivienda da a los ayuntamientos la posibilidad de penalizar económicamente, con un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150%, a los propietarios de viviendas vacías

En este sentido, se considera «vivienda vacía» la que lleven vacías de forma continuada y sin causa justificada más de 2 años, siempre que el propietario tenga al menos 4 casas.

5. Protección frente a desahucios

Se mejorarán las medidas de comunicación efectiva entre el órgano judicial y los servicios sociales para lograr una atención rápida a las personas en situación de vulnerabilidad.
Se buscarán soluciones habitacionales para los afectados y, hasta que lleguen, ampliación de los plazos de suspensión de los lanzamientos.
Si el demandante sea «gran tenedor» y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación

6. Impulso de la vivienda pública

La ley también incluye medidas para apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda y aumentar el parque de vivienda en alquiler social, como

La regulación de los parques públicos de vivienda para evitar operaciones de venta a fondos de inversión
La calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar siempre un periodo de, al menos, 30 años
La reserva de un porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida y el incremento de los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40% en el suelo urbanizable, y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado
La elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.se ha publicado en el BOE del 25 de mayo de 2023,

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