El Instituto de la Juventud (INJUVE) ha publicado una guía de los derechos de los inquilinos para que los jóvenes que se emancipan conozcan sus derechos al alquilar una vivienda. Te cuento cuáles son y qué tener en cuenta al alquilar una vivienda.
Aunque la ley es muy clara sobre lo que se puede y no se puede hacer cuando se alquila una vivienda, la subida desproporcionada de las rentas de alquiler ante la falta de viviendas para alquilar ha normalizado prácticas que vulneran los derechos de los inquilinos.
Estas situaciones afectan sobre todo a los jóvenes, ya que según la Encuesta de condiciones de vida del INE (2023), el 56,6%, de la población entre 16 y 29 años vive de alquiler, mientras que el porcentaje de población general que vive de alquiler en España es del 19,3%.
En la guía de los derechos de los inquilinos del INJUVE, los jóvenes inquilinos y todos los inquilinos en general tienen información sobre:
- Los derechos de quienes alquilan una vivienda tal y como figuran en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la que regula los alquileres.
- Los límites legales para las fianzas, las subidas de alquiler y los gastos adicionales.
- Qué hay que hacer para denunciar abusos en los alquiler y a qué organismos dirigirse.
- Qué procesos hay para resolver conflictos en el alquiler
- Cláusulas del contrato que resultan abusivas y hay que rechazar
- Recursos para las personas que están en una situación vulnerable (vivienda social)
Prácticas abusivas en los contratos de alquiler que no están permitidas
En la guía se detallan algunas prácticas abusivas que se están dando en los alquileres y que no están permitidas, como:
- Pedir fianzas por encima de lo establecido legalmente. Lo normal es un mes de alquiler, máximo dos.
- Realizar subidas de alquiler desproporcionadas o fuera de plazo. La subida debe realizarse conforme al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) vigente desde el 26 de mayo de 2023, o con el IPC para los contratos anteriores.
- Pedir que el inquilino pague el seguro de impago que contrata el casero. Si el contrato de alquiler obliga a hacerlo, se puede recurrir judicialmente. Hay sentencias que han obligado a la devolución más intereses.
- Cobrar por gastos de gestión o comisiones no justificadas.
- Mantener la vivienda en condiciones habitables deficientes.
- Amenazar con un desahucio injustificado.
- Retener la fianza sin justificación cuando acaba el contrato.
Consejos para buscar vivienda de alquiler
La guía ofrece consejos para encontrar un alquiler:
- Es preferible alquilar directamente con el particular.
- Si se alquila por inmobiliaria, no dar nunca información personal por WhatsApp y pedir un correo profesional para saber a quién se le envía la documentación. Ojo, no hay que pagar nada a la inmobiliaria porque, según la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, la tarifa de la agencia la debe pagar el arrendador que es quien la ha contratado
Ojo, para poner en alquiler una vivienda es necesario contar con uncertificado energético.
Consejos para firmar el contrato de alquiler
- Lo ideal es firmar un contrato de larga duración, incluso aunque la vivienda se alquile por razones de estudios y quede vacía en verano, ya que así evitan subidas de precio desorbitadas. Los contratos de alquiler de temporada no están sujetos a la LAU y no reconocen los derechos de los inquilinos. Ahora bien los alquileres de temporade ldeben inscribirse en el Registro Único de Alquiilerres de Corta Duración.
- En los alquileres sujetos a la LAU, la duración del contrato es de 5 a 7 años, dependiendo de si el casero es un particular o una empresa y se indica que es vivienda habitual. Aunque en el contrato ponga que el alquiler es por un año, se renueva automáticamente o hasta un máximo de 5 o 7 años, aunque el inquilino puede dejar el alquiler antes, avisando con 30 o 60 días.
- Cuando se cumplen los 5 o 7 años de alquiler, se pueden sumar tres más si el casero no envía un burofax comunicando el fin del alquiler con 4 meses de antelación al fin del contrato.
- Si el alquiler es posterior al 26 de mayo de 2023 y está en una zona tensionada (puedes ver cuáles son en este enlace del enlace del Ministerio de Vivienda) una vez que pasan los 5 o 7 años el inquilino tiene derecho a una prórroga extraordinaria de 3 años.
El casero puede recuperar la vivienda para sí mismo o un familiar -siempre que en el contrato figure esta opción- si justifica la necesidad de utilizarla porque él o un familiar ha cambiado de lugar de residencia o trabajo, se ha divorciado, independizado, etc. Pero, ojo, si no la ocupa en tres meses, el inquilino puede volver a la casa durante cinco años y cobrar una indemnización. En la guía se explica cómo actuar en este caso.
Pagos: la fianza y la renta de alquiler
La fianza
Por ley, la fianza es de 1 mes de renta, aunque el casero puede exigir una garantía adicional que no puede superar 2 meses de renta.
- Legalmente no se puede utilizar la fianza para pagar el último mes del alquiler pues el objetivo de la fianza es pagar posibles desperfectos, en caso de que los hubiera.
- Para evitar problemas, por si acaso, cuando empieza el alquiler, conviene hacer fotos del estado de la vivienda y los desperfectos en caso de que los haya. Si hubiera algo roto, conviene pedir por escrito al casero que lo arregle.
- En España, el plazo legal para devolver la fianza de un alquiler es un mes desde la entrega de las llaves y la finalización del contrato (art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
La renta de alquiler
El importe de la mensualidad se indica en el contrato. Si la vivienda está en una zona tensionada no puede superar el importe de la renta del contrato anterior en caso de que lo hubiera
- El pago del alquiler se realiza entre el día 1 y el 7 de cada mes
- La renta se actualiza anualmente -siempre que se indique en el contrato- según al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda mencionado anteriormente -vigente desde el 26-5-2023, o con el IPC en los contratos anteriores.
- El casero paga los gastos de la comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles y la tasa de basuras y el inquilino los gastos de suministros (luz, agua, gas, etc.)
Las obras en las casas alquiladas
- Las obras de mantenimiento por desgaste por el uso ordinario de la vivienda las paga el inquilino.
- Las obras de conservación necesarias para que la vivienda siga siendo habitable y útil (averías de electrodomésticos, agua, electricidad, calefacción o sanitarios, salvo casos de mal uso por el inquilino), las paga el casero
- El inquilino no puede hacer obras de mejora sin el permiso del propietario, pero este sí puede hacerlas si justifica la necesidad y avisa con tres meses de antelación, aunque el inquilino esté viviendo en la casa. En este caso, el inquilino puede rescindir el contrato o pedir que una reducción del alquiler en un porcentaje igual a la parte de la vivienda afectada por las obras y una indemnización por los gastos que ocasionen las obras. Cuando pasen cinco años de alquiler, el propietario podrá subir la renta (hasta un 20%) por las obras de mejora.
En la guía que puedes descargar en este enlace del INJUVE también hay información práctica sobre cómo reclamar ante abusos en el alquiler y modelos para reclamar pagos a la inmobiliaria, fianzas, demandas por vía judicial, y también nformación para pedir vivienda pública, ayudas al alquiler y los posibles beneficios fiscales por alquilar vivienda (a nivel autonómico, puede haber deducciones para los jóvenes por vivir de alquiler, , así como un listado de enlaces para solicitar vivienda pública en cada comunidad autónoma.
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